知らないと損をする？住宅ローンの滞納で起きる、競売による強制退去と、そうなる前に不動産会社に相談し任意売却をする方法。さらにリースバックをする事で、そのまま住み続られる方法とは？
メリットとデメリット、特徴の違いを調べていきたいと思います。
１.任意売却とは？
建物のローンがまだ残っている不動産を、債権者（ローンを組んでいる金融機関等）との相談の上、少しでもいい条件で売却する事を言います。
通常、家を売るには、まずローンを全部返済しないといけません。(もし残債が残れば、一括で返済しないといけません)
でも、任意売却を選択する事で、債権者の同意を得た上で家を売り出すことができて、残ったローンは、再度ローンを組み、支払います。
債権者には、個人が直接にではなく「無料相談所」を通して交渉する事がほとんどです。
・もし依頼すると、一連の流れはどうなる？
相談から引き渡しまで、早くで２ヶ月、普通は大体３～５ヶ月はかかります。
- 相談
- 任意売却の依頼
- 不動産価格の査定
- 債権者（金融機関）との交渉
- 不動産の販売活動
- 購入者選定、売買契約の締結
- 引き渡し、引っ越し
売れれば無事完了になります。（無料相談所で頼むとスムーズです）でも、もし住宅ローンの支払いが遅れているなら、督促状が届くまでには、相談する事をお勧めします。
・任意売却をする時に注意する事とは？
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① 債権者から合意が得られない。
債権者から、容易に合意が得られない理由として、少しでもリスクを減らしたい為と、該当物件を出来るだけ高く売却したいので、その事から、債権者との交渉が最大の鍵になります。
なので、任意売却をする時には、交渉術に長け知識や経験の豊富な信頼できる無料相談窓口にお願いするのが大事です。
② 任意売却で残債が残る場合がある。
該当物件が、無事に任意売却出来たとしても、住宅ローンが残ってしまう事があります、いわゆる残債（ざんさい）と呼ばれています。
この残債を支払う義務があるので、その返済方法を債務者と協議し、月々の返済額に無理のない様に設定していかなければならないので、債務者に対し、誠意ある対応を心がけて下さい。
③結果的にはどうする事がいいのか？
任意売却をするには、どうしても不動産業者との交渉が必要です、なので「ちょっと相談しにくい」とか「もし、悪い不動産会社に当たったらどうしよう？」などといった問題も起きてきます。
そんな時の為に中に入ってくれる相談窓口があります、そうする事で、少しでも不安が減らせます。
動画でわかりやすく解説されているので、分かりにくかった人は、ここを見てください。
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２. 競売とは？
競売とは、ローンの滞納により、債権者が裁判所を通じて行う売却方法。
この場合、市場価格より７～８割程度安い金額で売却後、強制退却を余儀なくされます。
もし、多い金額で売れても、資金は一切帰ってきません。
・強制売却のながれは？
- 滞納１ヶ月で催促の電話がかかってくる。
- 滞納２～３ヶ月、債務者から督促状が届く。
- 裁判所から競売開始決定通知書が届く.
- 裁判所の執行官が自宅の調査に来る。
- 滞納４～６ヶ月、不動産を差し押さえ、自宅から強制退去。
もう家には住めません。
でも、上記二つ目までなら、まだ行動を起こせば強制退去を回避出来る可能性は高いので、諦めないで下さい。
とにかく、少しでも早い行動を起こして下さい。
・主に競売にかけられる理由。
１、会社で働けなくなり、ローンが払えなくなった。
２、コロナで収入が減り、生活に余裕がなくなった。
３、ローンや管理費、税金を滞納し、電話や督促状が来た。
４、気が付いたら、裁判所から競売開始の通知書が来た。
５、両親が高齢になり、残債を払えなくなり、気が付いたら、、、
など、多岐にわたり理由はあると思います、でも最終的に滞納をすれば、金融会社が資金の回収する為に動くので、そうなる前に、不動産会社に相談する事が望ましいです。
３. 二つのメリットとデメリットは？
・任意売却のメリット５つ。
- 売却条件に、自分自身の意見も反映してもらえる。
- 残債を超えた資金が戻ってくる場合がある（引越資金を捻出できる）
- もし残債が残っても、再度ローンの返済プランを組んでくれる。
- リースバックを活用すれば、売却後も住み続ける事が出来る。
- プライバシーが守られる（周囲に気づかれない）
・任意売却のデメリット５つ。
- 債権者の同意がなければ出来ない。
- 保証人の人に迷惑がかかる。
- 個人の、次にローンを組む場合の信用情報に傷がついてしまう。
- 競売にかけられて、売れてしまったら任意売却は出来ない。
- 残債分が残った場合、支払が続く。
・競売のデメリット５つ
- 債権者が裁判所を通してくるので、知らないうちにどんどん話が進んでしまいます。
- もし売れてしまっても、相場の７～８割なので、残債が残りやすい。（債務者が一括で払わないといけない。）
- 競売にかけられたら、任意売却は出来ない。
- 相場より高く売れても、引っ越し費用は出ない。
- 近隣に情報が漏れやすい。
競売は、とにかく良くは無いです、手遅れになる前に、任意売却を考えた方がいいと思います。
４. 任意売却＋リースバックでそのまま住めるとはどういう事?
任意売却は、上記で説明しましたが、リースバックって聞いても、いまいちピンとこないと思います。
簡単に言うと「一度売却した家に、そのまま住み続けられる方法」です。
ここではその利点と、どういった場合に必要なのかを説明していきます。
１、任意売却とリースバックは組み合わせて使える。
分かりやすく説明すると、「任意売却して家を売る」と「賃貸として契約する」を一緒にするという事です。
「子供の通学路圏内だから」や「病気の両親が近くなので引っ越したくない」などの理由から、まだそのまま住み続けたい場合や、住宅ローンの返済が困難な場合でも、そのまま住み続ける事が出来ます。
さらに税金の滞納による差し押さえがある場合にもリースバックは可能です。無料相談所が、税務署や市役所に差し押さえの解除手続きをしてくれます。
２、自宅だけじゃなく、店舗でも、、、
自宅以外に、お店や事務所、工場でも利用でき、移転せずにそのまま事業を続ける事が出来ます。
事業者の方には、とてもメリットがあります。
３，そのままで住み続けたいと思う人に。
引っ越ししたくない、住み続けたい理由には様々あると思います、そんな人達の助けになりたいです、なので困っていたら早く無料相談所に連絡してほしいです。
（ただし、もしまだ売却までに時間があり、少しでも余裕があるなら、普通売却も視野に入れて考えて下さい）
詳しくは、分かりやすい説明動画がありますので見て下さい。
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５. まとめ。
結論をいえば、支払いが辛くなり滞納をしてしまいそうなら「任意売却」１択だと言えます、そしてそのまま住み続けたい理由があるなら、リースバックを是非オススメします。
経済的に、何からなにまで「物価上昇」や「給料の減額」で大変になり、はたまた「退職や人員削減」により、突然収入がなくなったりと、いつ自分の身に降りかかるとも言えません。
そういった事に対処するためにも、ぜひ早めに相談して 、少しでも不幸な状態にならない様にしてください,幸せな生活をおくれる様に、少しでも助力になれたらと思っています。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
また読んでくださる人の役に立つ情報を書いていくので、宜しくお願いします。
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